Muchos contratos de arrendamiento comercial establecen que, si un inquilino se retrasa en el pago o no lo hace, las cantidades pendientes se cobrarán con intereses a una tasa de interés predeterminada. Es habitual que las tasas de interés moratorio superen el 20%. “Moratorio” simplemente se refiere al hecho de que el inquilino no pague la cantidad de alquiler adeudada a tiempo. Los intereses se aplican sobre el saldo hasta que se pague.
Por lo general, las tasas de intereses moratorios no representan un problema si el inquilino paga el alquiler a tiempo. Si el inquilino paga un poco tarde, muchas veces el propietario hará una excepción y prescindirá de cualquier tasa de interés por incumplimiento. Sin embargo, el hecho de que el propietario esté de acuerdo en renunciar a la tasa de interés por incumplimiento en un momento dado por lo general no se puede imponer para exigirle al propietario que lo haga en otro momento.
En ocasiones, los gastos imprevistos pueden suponer un problema para los inquilinos. Por ejemplo, si el propietario entrega una factura inesperada por servicios públicos, impuestos a la propiedad o cargos de mantenimiento de áreas comunes, es posible que el contrato de arrendamiento exija que dichas sumas se paguen con poco tiempo de anticipación. Es posible que el inquilino, al no haberlo previsto, no pueda pagar esto a tiempo. La tasa de intereses moratorios puede suponer en poco tiempo una carga financiera para el inquilino. No existe una buena solución para esto más que el control o una disposición de arrendamiento indulgente que se negocie desde el principio.
Las tasas de intereses moratorios también juegan un papel importante en los litigios entre propietarios e inquilinos. Mientras el caso esté pendiente, el medidor de intereses moratorios sigue corriendo. Los intereses acumulados no importarán si el inquilino gana, pero sí importarán significativamente si pierde.
Un Análisis Cuidadoso Puede Mitigar el Riesgo
En algunos casos, un análisis cuidadoso puede mitigar el riesgo. Si el inquilino sabe que se adeuda parte del alquiler no pagado, incluso si se cuestionan otros asuntos con el propietario, es aconsejable pagar el monto del alquiler adeudado, ya sea al propietario o a una cuenta de depósito en garantía, con el fin de contrarrestar el riesgo de que se devenguen intereses moratorios. En un caso, el inquilino tuvo que decidir entre pagarle a su abogado para que interrumpiera una demanda falsa presentada por el propietario y pagar el alquiler que sabía que debía. Se puede especular que es culpa del sistema legal el hecho de tener que tomar esa decisión, pero eso no hace que cambie la necesidad de reconocer el problema, evaluar el riesgo y luego tomar una decisión informada.
En todos los casos, para que exista la posibilidad de que se devenguen intereses moratorios, es necesario que el abogado del inquilino se encargue de resolver el caso a la brevedad posible. No basta con avanzar como si fuera cualquier otro caso. En estas circunstancias, las demoras tienen consecuencias reales y nefastas.
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