Los estatutos en Illinois exigen que los inquilinos comerciales mitiguen sus daños y perjuicios en caso de que un inquilino haya sido desalojado o se haya mudado antes de la finalización de su contrato de arrendamiento. En este contexto, la mitigación significa que el propietario debe tomar medidas razonables para encontrar un inquilino sustituto. Esto reduce la reclamación contra el inquilino saliente o desalojado. Existen políticas públicas, como dejar vacante el espacio de alquiler y evitar daños punitivos contra alguien que no puede pagar, que justifican este estatuto.
En otras palabras, si un inquilino con un contrato de un año a $100/mes viola el contrato al irse a partir del séptimo mes, le deberá al propietario $500 por los cinco meses restantes. Sin embargo, si el propietario pudiera alquilarlo por los últimos dos meses al mismo precio, el inquilino que se va o que ha sido desalojado solamente tendría que pagar $300. Si, en una demanda en la que el propietario busca cobrar $500, el inquilino demuestra que el propietario que hace uso razonable de la diligencia podría haber arrendado el espacio durante los últimos dos meses, el inquilino tendría que pagar solamente $300, a pesar de que el propietario pague de su propio bolsillo la totalidad de los $500 dólares. *
Si el propietario invierte razonablemente $50 para publicitar el espacio para encontrar a un nuevo arrendatario que sustituya al anterior, el propietario tendría derecho a cobrar esa suma al inquilino saliente o desalojado, ya sea que realmente haya podido encontrar un inquilino sustituto o no. *
Un caso en Illinois en 2019 sostuvo que, si el contrato negaba el deber del propietario de mitigar, no tenían que buscar un inquilino sustituto y podían demandar al inquilino por la cantidad total. Debido a esto, es necesario verificar los contratos de arrendamiento para ver si incluyen una disposición semejante y, al menos por ahora, dicha disposición prevalece sobre la obligación legal de mitigar.
* Las cifras se han simplificado para ilustrar este punto.
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